固定資産税は坪数の変化によりどう変わる？土地・建物は別に考えよう！

固定資産税は
「土地が60.5坪（200㎡）」
「住宅が84.7坪（280㎡）」
を超えるかどうかで税額が変わります。

固定資産税における軽減措置の対象面積が明確に定められているためです。

以下、詳しく見ていきましょう！

軽減措置のしくみ

項目	固定資産税の軽減措置
土地（60.5坪以下）	評価額の1/6
土地（60.5坪超）	評価額の1/3
新築住宅（84.7坪以下）	3年間固定資産税が1/2
新築住宅（84.7坪超）	軽減措置なし
中古住宅	軽減措置なし

土地では60.5坪（200㎡以下）の部分が1/6に。

住宅では84.7坪（280㎡以下）の新築住宅に限り税額が1/2に軽減されます。

たとえば、土地を210㎡取得すると軽減対象外の部分に対して税額が高くなり、建物も280㎡を1㎡でも超えると新築軽減措置の対象外となる恐れがあります。

なぜ「坪数」で決められているのか？

昔からの名残のため。

「坪数」という単位は日本の不動産市場では今なお多く使われています。

購入予定の方や、すでに所有している方にとって、税負担の見通しを立てる重要な指標となります。

坪数ごとの税金の目安を知ることで、家計管理や資産計画がしやすくなります。

本記事では、固定資産税の基本的な仕組みから、土地や建物それぞれの坪数との関係、そして節税のヒントまでを網羅的に解説いたします。

「坪数でどれくらい税金がかかるのか気になる」という方に、実用的かつわかりやすい情報をお届けします。

坪数を越えてしまったら軽減措置が全て無くなってしまうのか！？

土地は無くなりません。

家は無くなります。

🏡 土地（住宅用地）の場合

軽減措置が「なくなる」のは、
越えた部分だけです。

つまり「軽減措置の上限を超えたからといって、全体が対象外になる」のではなく、
超えた部分だけが軽減されなくなる（より税率の高い扱いになる）という仕組みです。

🔍 例：土地が250㎡（約75.6坪）の場合

• 最初の200㎡ → 課税標準額は評価額の1/6
• 超過分の50㎡ → 課税標準額は評価額の1/3

👉 小規模＋一般住宅用地の「按分計算」がされる。

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🏠 建物（新築住宅）の場合

• 延床面積が50㎡〜280㎡（約84.7坪）以内：
  　→ 全体が軽減対象となる（固定資産税が1/2）
• 280㎡を超えると？
  　→ 280㎡以内の部分だけが軽減対象になる、というルールではなく、
  　→ 原則として「全体が軽減措置の対象外」となるのが一般的です。

固定資産税の基本的な仕組み

固定資産税とは、市町村が毎年課税する地方税で、土地や建物といった固定資産に対して課されます。

税額は、固定資産税評価額に対して原則1.4％の税率を掛けて計算されます。課税対象は主に3つあり、「土地」「建物」「償却資産」が該当します。

たとえば評価額が1,000万円の建物であれば、年間の固定資産税は1,000万円×1.4％＝14万円となります。ただし、各自治体によって税率や課税標準の特例措置があるため、実際には若干の変動があります。

こちらの記事もご参考になさってください。

このように、固定資産税の負担は評価額によって決まるため、その評価額に大きく影響する「坪数（＝面積）」は見逃せない要素といえます。

土地⇔固定資産税⇔家

土地の固定資産税と坪数の関係

土地にかかる固定資産税では、特に
200㎡（＝約60.5坪）
という面積が重要な分岐点になります。

小規模住宅用地として認定されるのは200㎡以下の部分であり、この部分については課税標準額が評価額の1/6に軽減されます。

例えば、評価額が1,800万円の土地でも、そのうち200㎡以下であれば課税標準額は300万円となり、そこに1.4％を掛けた約42,000円が税額になります。

一方、200㎡を超えると、超過部分は評価額の1/3が課税標準となるため、税負担が一気に増える可能性があります。

土地を購入する際には
「200㎡（＝約60.5坪）を超えるかどうか」が、税金の軽減措置に直結する重要な判断基準になります。

余裕を持った広さを確保したい方でも、税負担とのバランスを慎重に検討すべきでしょう。

建物の固定資産税と坪数の関係

建物にかかる固定資産税では、特に
280㎡（＝約84.7坪）
という面積が重要な分岐点になります。

建物にかかる固定資産税でも、坪数＝延床面積の広さによって税負担が左右されます。特に新築住宅には、一定の条件を満たせば税額が半額になる「新築住宅の軽減措置」が適用されます。

この軽減措置の対象となるのは、延床面積が50㎡以上280㎡以下（約15.1坪〜約84.7坪）の住宅です。

つまり、この範囲内に収まる家であれば、新築後3年（長期優良住宅なら5年）にわたって、建物部分の固定資産税が1/2になります。

仮に建物の評価額が2,000万円であれば、通常28万円かかるところが、軽減措置で14万円に抑えられます。

280㎡を超えるとこの軽減措置は適用外になるため、間取りや設計を考える際にも「坪数」を意識することが重要です。

固定資産税の計算方法

評価額 × 1.4%（標準税率）

固定資産税の計算は意外とシンプルで、
「課税標準額×税率（通常1.4％）」で算出されます。課税標準額は、固定資産税評価額そのもの、もしくは軽減措置を適用した後の額になります。

例えば、土地の評価額が2,000万円で200㎡以下であれば課税標準額は約333万円（2,000万円×1/6）。固定資産税は333万円×1.4％＝約4万6,620円となります。

建物の場合、新築で軽減措置がある場合は、評価額2,000万円→課税標準額1,000万円→税額14万円となります。このように、評価額が同じでも、面積や築年数によって最終的な税額が大きく変わってくるのです。

坪数ごとの概算を知っておくことで、予算計画にも大いに役立ちます。

節税のポイント

固定資産税の負担を少しでも軽減するには、以下のようなポイントを押さえることが有効です。

まず、土地の面積を200㎡（約60.5坪）以下に抑えることで、小規模住宅用地の軽減措置が適用されやすくなります。

次に、建物の延床面積を280㎡（約84.7坪）以下にすることで、新築住宅の軽減措置を受けることができます。

また、長期優良住宅の認定を受ければ、減税期間を延長することも可能です。

つまり、設計段階から「坪数」に意識を向けることが、将来的な節税につながるのです。

購入後では調整が難しいため、計画段階で税負担まで見越しておくことが賢明です。

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よくある質問（FAQ）

Q1：中古住宅にも軽減措置はありますか？ →A1：ありません。
築年数が経っているほど評価額が下がっていることが多く、結果的に税額が低くなる傾向があります。

Q2：固定資産税評価額はどこで確認できますか？
→A2：市町村が毎年送付する「固定資産税納税通知書」や、役所の資産税課で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

まとめ

固定資産税は、土地・建物の評価額に基づいて算出されますが、その評価額を大きく左右するのが「坪数」です。

土地では200㎡、建物では280㎡という境界ラインが、税制優遇の有無に影響を及ぼします。

そのため、これから家を建てる・購入する方は、希望の間取りや広さを実現しつつ、固定資産税の負担も踏まえたバランス感覚が重要です。

坪数ごとの目安を把握し、無理のない資金計画を立てておくことで、将来の納税に慌てることなく、安心して暮らしていきましょう。

最後までご覧頂きまして誠にありがとうございました！

今夜もホッとするあなただけのお家で
ごゆっくりお休みくださいませ…。

以上です。